北京房价什么时候跌？
我猜，2017年3月，是北京的峰值，从那时起，人口开始流出（见图1）。2021年底，人均住房面积达到40平米/人（超过德国和美国），按家庭计，平均每户160平，三口之家380平。
这么高的居住面积，与房价相比，已没有多大的杠杆作用了。2015～2021年间，新建商品房的价格指数上涨了5倍，而同期人均GDP只涨了2.5倍；2015～2019年间，人均可支配收入增长了60%，而同期新房价格几乎翻番——也就是说，收入增长的一半用来买新房了！ 2017年以后，北京每年净增15万各类人才，到2021年已经达到71万人之多。这些高收入的年轻人，大部分没有买房的实力，他们大多数是租房住，或者像之前的老外一样，住在国贸附近的高价公寓里。虽然整体上看，北京的二手房在降价，但核心区的学区房一直在涨，这就是原因所在。
其实，2017年的楼市调控已经够了，当年就打压了投资客的嚣张气焰，然而没能阻止接下来的暴涨。如果当时能出台限购政策，严格打击投机行为，今天的楼市会怎样呢？我们很难判断，但估计不会像现在这样扭曲。 今天再谈楼市调控，恐怕已经没有足够的杠杆来挤压泡沫了，因为资产已经有很大比例集中在房地产上。2015年是楼市的底，以后每次上涨都是加杠杆的过程。今天如果再收紧监管，有可能把房地产金融彻底扼杀。所以，今后可能只有微调了。