北京房价会崩盘吗？
先放结论，我对此持悲观态度。 最近两年，我在北京买了两套房（不算是投资，是为了解决孩子读书的问题），两套房子之间相隔不过两个月而已，因此对北京的楼市有一些了解，也认识了很多卖家和买方中介。 我发现很多人其实根本没有买房的概念，以为房价就是市场定价，想怎么涨就怎么涨。实际上，任何市场的商品价格都有其内在的逻辑。
举个例子，同样一瓶矿泉水，在大街上卖可能是1块钱，而在机场、火车站这种地方可能就要卖到5块或者更高。虽然后者的成本不一定比前者高多少，但人们愿意支付更高的价钱，因为环境不同，人们愿意为价值额外的0.9元或者2元付出。这多出的0.9元或者2元的意义是什么？是环境价值的体现——在机场和火车站买水，你获得的不仅仅是矿泉水本身，你还得到了这个环境下“可以买水”这个行为本身的价值。 同理，房价也有所谓的“环境价值”，这个房价本身包含了多少“环境价值”的量化，就是地价了。地价受众多因素影响，比如周边房产的交易情况、当地人口的流入状况等等，但是最核心的影响因素还是供需关系。
在北京这个例子中，供需关系简单来说就是外来人员和本地人口对于住房的需求与供给之间的关系。当前，北京的人口是在不断流出的，这一点无论是媒体还是官方口径都承认。当然，流出的人口中有一部分是因为工作原因出差或者跳槽到外地去的，这部分人不算真正的“流出”，仅仅是出于工作的调动。然而这些因工作调动的“流出者”往往会有新的需求产生，比如换房或者再购入一套房屋，这样看上去人口流动好像不是很多，但实际上是有新增需求的。而真正被称为“流出者”的那部分人口，他们的需求和之前的流出者是重叠的，即他们离开北京的时候，就已经失去了对于住房的需求。另外需要指出的是，由于中国家庭传统观念的影响，“流出者”中的很大一部分人是带着全家一起走的，也就是说他们不仅是人口流出的主体，也是购房需求消失的对象。所以总体来说，北京的住宅市场需求量一定是小于供应量。
那么如果北京的房价按照供求关系来推测，应该是下跌的。但是，请注意，这里谈的是住宅的价跌，而非租售比，因为租赁住房以及共有产权房等补充性房源的存在，可以一定程度上缓冲商品住宅的价格波动。 至于商业类房地产，例如写字楼、商场、酒店式公寓等，由于其不受人口流动的直接影响，而且供给结构相对稳定，一般不会对整体楼市造成多大冲击。